Анализ местоположения

Охват целевой аудитории (по доходам, возрасту, роду занятий и т. д.), особенности покупательской среды, бизнес окружение проекта, генераторы движения (другие объекты, привлекающие потенциальных покупателей), конкуренция

Зона пешеходной доступности – 5 минутная пешеходная доступность

  • В северном и восточном направлении в зону пешеходной доступности ТОК «Максимум» попадают учебные заведения и общежития: ВГГУ, МФЮА, РУИ, Областная Филармония, парк им. Ю.А.Гагарина, крупная транспортная развязка улиц Воровского и Ленина, жилые кварталы Первомайского района.
  • В южном и западном направлении — жилые кварталы с преобладанием объектов общественно-торговой направленности, многие из которых являются генераторами движения: транспортная развязка ул. Ленина — ул. Милицейская, Центральный рынок, торговый коридор по ул. Пролетарской, ТЦ «Прайд», ТЦ «Маяк», ТЦ «Мегадом», ТЦ «ХL».
  • В 5-10 минутной зоне пешеходной доступности проживают и работают примерно 20.000 человек. Данная зона имеет пропорциональный вес жилого и общественно-делового сектора, при этом уровень платежеспособного спроса населения колеблется в широком диапазоне от ниже среднего-средний до выше среднего. Такая ситуация сформирована значительной концентрацией молодежи и студентов, обучающихся и проживающих в данной зоне с одной стороны и достаточно крупным районом элитной малоэтажной застройки.

Зона вторичного охвата – 5-ти минутная автомобильная доступность (радиус 1650 — 2000 метров, средняя скорость движения 20-30 км/час, 3-4 остановки на общественном транспорте) в северном направлении попадают жилые кварталы района, деловые кварталы, крупные государственные учреждения Областные Управления Внутренних дел, ФСБ, Управления по борьбе с незаконным оборотом наркотиков, поликлиника Обл.УВБ и другие, а также исторический центр — «сердце» города и его общественно-деловой жизни. Высокая концентрация учебных, административных, лечебно-оздоровительных заведений в сочетании с жилой 5-9 этажной застройкой, местами отдыха и развлечений.

Зона потенциального влияния — 10-15 мин автомобильной доступности (радиус 3300-5000 метров, средняя скорость движения 20-30 км/час, 5-8 остановок на общественном транспорте)
В зону в Западном и Северном направлении попадает весь общественно-деловой центр города (включая ж/д и автовокзал) и его основная центральная жилая часть.

В Южном направлении — перспективные территории массовой многоэтажной застройки.
В Восточном направлении – вся элитная часть малоэтажной городской застройки, что подразумевает значительную концентрацию бизнес-элиты и потенциальных покупателей с доходом выше среднего уровня. Данная группа населения обладает следующими особенностями потребления: они предпочитают престижные и качественные товары, предпочтения отдаются приобретению промышленных товаров в специализированных магазинах или крупных торговых центрах. Основные покупки совершаются либо в центральной части города (ТЦ «Европейский», «ЦУМ») либо в юго- западной части (ТРК «Глобус», «Фестиваль»), либо за пределами Кирова (г. Москва, Казань, Н.Новгород).

Устойчивые конкурентные преимущества местоположения ТОК «Максимум»:

  • В 5-10 минутной зоне транспортной доступности проживает и трудится от 110.000 до 130.000 человек (25-35% населения города). В основном, это административно-офисные работники, служащие и сотрудники сферы услуг, образования, здравоохранения, в меньшей степени — работники производственных предприятий.
  • В зоне 5-10 минутной транспортной доступности расположена основная общественно-деловая часть города. Здесь сконцентрированы более 50% всей административной, торговой, развлекательной, общественной городской инфраструктуры.
  • В отличие от Западной части города — «спального района», откуда происходит ежедневный выезд населения на работу в соседние микрорайоны, в рассматриваемой торговой зоне наблюдается большой ежедневный приток людей.
  • Жилые кварталы в рамках зон первичного и вторичного охвата в основном имеют этажность 5-9 этажей, в исторической части сконцентрирована элитная малоэтажная застройка. Имеется значительная 2-3 летняя перспектива увеличения числа потребителей за счет строительства и заселения новых жилых кварталов, расположенных в южной, юго-западной, юго-восточной части зоны. Только по проекту микрорайона «Чистые пруды» планируется ввести в эксплуатацию более 400 000 кв.м. жилья — это более 6000 молодых семей (более 20 000 новых жителей).
  • Уровень доходов населения имеет преимущественно характер средний и выше среднего уровня.
  • Основной городской магистралью для ТК «Максимум» является ул. Ленина и это усиливается тем, что основной поток ежедневной миграции из центра в Нововятский район Кирова и в г. Кирово-Чепецк и обратно проходит мимо торгового центра.
  • Ключевые близлежащие развязки: ул. Ленина – ул. Воровского, ул.Ленина – ул. Милицейская, ул. К.Маркса –ул.Воровского, ул.К.Маркса – ул. Комсомольская, расположенные в зоне 5 мин доступности.
  • Безусловным преимуществом является — непосредственная близость генераторов движения: Центральный рынок, ВГГУ, МФЮА, РУИ, Дворец молодежи, Филармония, торговый коридор по ул. Пролетарской.

Конкурентное окружение:

  • Торговая недвижимость, расположенная в рамках пешеходной доступности, представлена в основном небольшими ТЦ и магазинами, площадью до 3000 кв.м., специализирующимися на промтоварных группах. Среди них можно выделить: ТЦ «Маяк» — 2.077 кв.м., ТЦ «Юбилейный» — 2000 кв.м., ТЦ «Прайд» – 1000 кв.м., ТЦ «Конкурент» – 900 кв.м., ТЦ «Красноармейский» -1500 кв.м., ТЦ «Фавор» -1500 кв.м., ТОЦ ул. Милицейская, 18 – 1000 кв.м
  • Наибольший вес и близость расположения имеет непосредственно Центральный рынок – площадь земельного участка более 3 га, площадь объектов в совокупности приближается к 15 000 кв.м. Основная направленность продажа промтоваров низшей и средней ценовой категории, продукты питания. Основными покупателями промтоварной группы являются жители города и районов области с уровнем дохода: средний, ниже среднего. Основными покупателями продуктов питания и мясопродуктов являются все категории населения, но в данном случае спрос имеет импульсный, периодический характер.
  • Север и северо-западная часть нашей торговой зоны является областью серьезной конкурентной борьбы за долю розничного рынка.

На границе 10-ти минутной пешеходной зоны размещены крупные ТЦ: 

  • ТД «Европейский», Воровского 43, 6-ти этажный торгово-офисный комплекс с одно- и двухэтажными пристроями. Общая площадь составляет 11. 211 м(торговые площади до третьего этажа) представлена промышленная группа товаров — одежда, обувь известных торговых брендов. ТЦ «ГигаМарт», Блюхера, 29. Торгово-офисный комплекс, состоящий из более чем шести 2-4 этажных торговых и административных корпусов. Общая площадь более 14000 кв.м. площадь земельного участка – 3 га. представлена промышленная группа товаров — одежда, обувь, мебель, отделочные материалы, продовольственный дискаутнер «Пятёрочка».
  • К.Маркса, 101, 6-ти этажное торгово-офисное здание общая площадь составляет 6200 кв.м. представлена промышленная группа товаров – инструмент, средства связи, офисы компаний, В 10-ти минутной транспортной зоне размещены наиболее крупные ТЦ и ТОЦ:
  • ТЦ «Росинка», Воровского, 71, торгово-офисный комплекс, состоящий из 3 объединенных зданий общая площадь — 13672 кв.м., представлена промышленная группа товаров одежда, обувь, детские товары, кафе, клуб отдыха «Город», ЦУМ, Воровского, 77, 3-х этажный торговый центр общая площадь — 7810 кв.м, представлена промышленная группа товаров — одежда, обувь известных марок, продовольственный отдел.
  • ТРК «Jam Mолл», Горького, 5  4-ти этажное торгово-развлекательный центр общая площадь составляет 47 500 кв.м. аренднопригодная 23 000 кв.м. торгово-развлекательный центр регионального значения, формата «Family Mall», с развлекательной зоной и набором торговых операторов федерального и местного уровня

Представленные торгово-офисные центры в большинстве имеют схожие параметры по товарному ассортименту, планировкам, пулу местных и незначительному числу сетевых арендаторов. Отсутствуют яркие черты торговой концепции, специализации по товарным группам, отсутствует наиболее востребованная общественно-развлекательная часть.

Единственным значимым конкурентом является  торгово-развлекательный центр регионального значения «Jam Mолл», однако он располагается на значительном расстоянии от нашего объекта в отдалении от исторически сформировавшихся торговых зон, крупных транспортных развязок, остановок общественного транспорта в окружении промзоны.

В микрорайоне ТЦ «МАКСИМУМ» планируется в 2010-2013 года, с учетом строительства и ввода в эксплуатацию, более 40 000 м. торгово-офисных площадей:

  • ул. Ленина 119 А — многофункциональный комплекс «Капитал», (ориентировочно 3250 кв.м)
  • ул. Милицейская, 16 – торговый центр (ориентировочно 5000м);
  • ул. Свободы, 130 – жилой комплекс со встроено-пристроенными торгово-офисными площадями
  • ул. Ленина, 103а — здание общественного назначения (ориентировочно 2500 м)
  • ул. Ленина, 117- здание общественного назначения (ориентировочно 3000 м)
  • ул. Пролетарская, 22 торговый — офисный центр (ориентировочно 3500 м)
  • Данное обстоятельство может восприниматься как положительная составляющая, так как обеспечит увеличение привлекательности района для покупателей и в тоже время не составит значительной конкуренции нашему торговому центру. Все строящиеся объекты будут заранее меньшего формата, масштаба и располагаться на небольших земельных участках.

Экономическая среда

Событием 2005 и 2007 годов стало открытие современных торгово-развлекательных комплексов: «Глобус» (ул.Воровского,135) торговой площадью 16000 кв.м. и «Фестиваль» (ул.Волкова, 6) торговой площадью 12000 кв.м.

В 2007 году открыты 6 ТЦ : ТК «Пятерка» (ул. Чернышевского, 5), ТЦ «XL» (ул.Ленина,137), ТЦ «Санди» (ул. Мопра, 19),
ТЦ «Черкизовский» (ул.Герцена,88), ТЦ «БаZар» (ул.К.Маркса,), ТЦ мебельный «Infiniti» (ул.Ленина,137).
Прекратили деятельность – ТД «Милана», ТЦ «Менделеевский», ТЦ «Манеж», ТЦ «Юг».

Рынки и ярмарки города

В соответствии с планом организации розничных рынков на территории Кировской области выданы 5 разрешений на организацию розничных рынков
1). Центральный рынок — универсальный, ул. Милицейская, 31. Управляющая компания – МУП «Центральный рынок».
2). Октябрьский рынок — универсальный, ул.Р.Люксембург, 86. Управляющая компания – МУП «Центральный рынок».
3). Юго-западный рынок– универсальный, ул. Е.Кочкной, 3. Управляющая компания – ООО «Астор».
4). Авторынок– специализированный, ул. Ломоносова, 3. Управляющая компания – ООО «Авторынок»
5). Рынок– сельскохозяйственный, ул.Щорса, 105. Управляющая компания — ЗАО «Красногорский»

Формат объекта
Торгово-развлекательный центр (классический)
Концепция
Центр магазинов для семейной покупки с товарами различной ценовой категории.
Основной потребитель
Разные категории граждан с уровнем достатка – выше среднего, средний и ниже среднего.
Арендаторы

  • 1 продуктовый супермаркет
  • 1 якорный арендатор – ГИПЕРМАРКЕТ федеральной сети М.Видео нового формата, более 3 000 метров.
  •  2-3 мини-якорных монобрендовых магазина федеральных или мировых брендов с товарами средней и ниже средней ценовой категории;
  • Торговая галерея: одежда, обувь, парфюмерия, галантерея, аксессуары,
  • сотовая связь;
  • фуд-корт, центр отдыха и развлечений, центр сервиса и услуг

Дополнительные точки сервиса

Банкоматы, автоматы платёжных систем и автоматической торговли, фронт офис ведущего оператора сотовой связи «TELE_2», турагентство, аптека, химчистка, ж/д касса, упаковка подарков, мини- отделение банка с обменным пунктом, кафетерий, детская игровая комната.

Рразмещение арендаторов
Торговая часть комплекса:

  • 1 этаж – галерея магазинов + якорный сетевой оператор продуктовый супермаркет.
  • 2 этаж – гипермаркет электроники и бытовой техники федерального оператора М.Видео.
  • 3 этаж – мебельный центр, фуд-корт, развлекательная зона.

Так же на каждом этаже будут расположены торговые галереи ведущих местных операторов.
Основные якорные зоны удалены друг от друга, между ними размещена галерея, холлы, эскалаторы

Основная нарезка площадей арендатора галереи – 36-108 кв. м.

Арендуемая торговая площадь – 12500 кв.м

Торговая зона

Центральная часть г. Кирова. Пешеходные потоки, ведущие к центральному рынку, к близлежащим институтам и общежитиям.

Расположение

Пересечение ул. Ленина и ул. Пролетарская, рядом с центральным рынком. Отличная доступность общественным транспортом из любого района города. Большой поток пешеходов в выходные дни по направлению к ул. Ленина.

Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения.

Современное капитальное здание. Качественная реконструкция в стиле хай-тек.
Эскалаторы и грузопассажирские лифты «Kone». Принудительная приточно-вытяжная вентиляция с подогревом и охлаждением воздуха McQuay и Carrier.
Современные поэтажные системы тепло-, водо- и электроснабжения. Современная система пожаротушения, автоматическая система оповещения.

Телекоммуникации

Охранная сигнализация: высокоскоростные оптоволоконные линии связи, структурированная кабельная сеть, видеонаблюдение и комплексная система охранной сигнализации и контроля доступа, видео-, аудио- трансляция рекламно-информационных материалов, аналитическая система учета посетителей с датчиками на входных группах.

Паркинг

Вдоль фасада здания — 40 м/мест. Стоянка угол ул. Ленина / ул. Пролетарская – 60 м/мест. Внутренний двор ТЦ — 150 м/мест.

Управление зданием

Круглосуточная охрана; собственная служба управления и эксплуатации.

Сильные стороны

Преимущества, обеспеченные расположением:

  • в центральной части города, в общественно- деловой районе в 5-10 минутной пешеходной доступности от центра города
  • транспортный узел городских магистралей ул.Ленина и ул. Пролетарская, ул. Ленина и ул.Милицейская, Ул. Ленина и Воровского.
  •  транзитное направление Нововятский р-н, г.Кирово-Чепецк, трассы на Казань, Ижевск, Пермь.
  • наличие массовой жилой застройки, активное строительство нового многоэтажного жилья в зонах 10-15 мин транспортной доступности
  • первая линия домов, прямая видимость с перекрестков, менее 50 метров до остановок общественного транспорта
  • Непосредственная близость генераторов движения: Центральный рынок, ВГГУ, МФЮА, РУИ, Дворец молодежи, Филармония, торговый коридор ул. Пролетарская, ул. Свободы